¡La transición energética alemana está derrumbando el mercado inmobiliario!

Alemania registra la caída más pronunciada de los precios inmobiliarios en más de 20 años. Los precios de las casas y apartamentos cayeron el año pasado más bruscamente que en cualquier otro momento desde el cambio de milenio, en promedio un 8,4% en comparación con el año anterior, según los datos de la Oficina Federal de Estadística. "Se trata del mayor descenso interanual desde que comenzó la serie en 2007", relata el informe. Sólo en el cuarto trimestre de 2023, los precios cayeron un 7,1% en comparación con el mismo período del año pasado y un 2% en comparación con el trimestre anterior.

En la comparación interanual, las propiedades existentes cayeron un 7,8%, significativamente más que las construcciones nuevas, que anotaron un descenso del 3,2%. Son caídas generalizadas que se repiten por quinto trimestre consecutivo.

Entre las principales razones de este "estallido de la burbuja inmobiliaria", así lo han denominado medios públicos alemanes como la cadena de televisión ZDF, figuran la inflación, los altos tipos de interés y los elevados costes de construcción. Pero se trata de factores que afectan también al resto de los países europeos y que no explican el diferencial con el promedio de la UE, que ronda el 1%. El elemento clave que explica el comportamiento del mercado inmobiliario alemán es la transición energética, tal y como la está implementando la "coalición semáforo", que lidera el socialdemócrata Olaf Scholz con liberales y verdes.

En septiembre de 2023, completó su trámite parlamentario la polémica Ley energética de Edificios (GEG), popularmente apodada Ley de la Calefacción, que obliga a la eliminación gradual de los sistemas de calefacción de petróleo y gas tanto en hogares como empresas. La ley exige que los sistemas de calefacción de nueva instalación funcionen al menos en un 65% con energías renovables desde enero de 2024 y amplía el plazo para los edificios ya construidos. Pero el aspecto más inquietante de la ley no son los plazos, sino que no prevé ningún tipo de programa de ayudas. Cualquier posibilidad de subvención recae sobre los ayuntamientos, que a fecha de entrada en vigor de la ley no tenían aprobadas medidas al respecto.

La primera consecuencia ha sido una parálisis de compras y construcciones. Los precios inmobiliarios cayeron un 8,4% en el país germano el año pasado.

"Cualquier entierro es más esperanzador que la reunión de la comunidad de vecinos ahora", describe Maximilian, editor y propietario de una vivienda en el céntrico barrio berlinés de Tiergarten. "Tenemos que cambiar el sistema de calefacción de todo el edificio, pero no somos capaces de establecer cómo, porque hay que cambiar la calefacción de gas por otra... pero la ley no dice cuál". En determinadas latitudes europeas, como es el caso, la energía fotovoltaica no es fiable durante buena parte del año y, en las ciudades, la energía geotérmica no es una opción, por lo que los edificios no disponen de demasiadas alternativas.

"Después de pagar un peritaje de más de 40.000 euros, los expertos nos han informado que prácticamente la única opción es contratar el suministro a una empresa de servicio energético, y que ya se encarga ella de cumplir con el requisito del 65%, pero para eso también tenemos que reformar todo el sistema de calefacción del edificio y tendremos que pagar una derrama de 23.000 euros por vivienda", contabiliza esta víctima de la Ley de la Calefacción que, según las estadísticas, podía decirse que ha tenido suerte.

La última encuesta de Immowelt señala que los propietarios están gastando en Alemania una media de 37.000 euros en la modernización energéticamente eficiente de su propiedad. Más de una de cada dos personas ha debido pedir un crédito para ello y una de cada cuatro se ha visto obligada a realizar reformas en su propiedad en los últimos doce meses. Sólo la mitad de los encuestados ha podido beneficiarse de algún tipo de ayuda estatal. El 31% de ellos recibió subvenciones directas para sus proyectos de renovación y el 13,9% pudo beneficiarse de un préstamo a bajo interés. La falta de medios para afrontar el reto energético lleva a muchos a vender, mientras buena parte de los potenciales compradores no se atreve porque el precio final puede ser mucho mayor que el precio de compra.

"En la actualidad, muchos propietarios tienen la impresión de que el sector inmobiliario está perdiendo valor de forma drástica", observa el director general de Immowelt, Felix Kusch, que confirma la pérdida de interés de los compradores ante la nueva y estrangulante regulación energética, que añade un gran componente de incertidumbre sobre la inversión. Para los constructores también es menos atractiva la inversión y, según los datos del Instituto Económico Alemán (DIW), apenas se está obteniendo la mitad de los préstamos para la construcción que en 2021. Los expertos consideran que el mercado podría estar tocando fondo y que la serie de bajadas de los tipos de interés que ha iniciado ya el BCE devuelva lentamente los precios a niveles más homologables. "Esto debería hacer que la financiación inmobiliaria vuelva a ser más barato y, por lo tanto, estimule la demanda", opina el presidente del Instituto Kiel, Moritz Schularick, que recuerda que venimos de décadas de subidas históricas.